Une société civile immobilière qui n’est pas inscrite au registre des sociétés civiles immobilières au 16 septembre 2026 ne pourra plus fonctionner normalement. Pas au sens d’une amende : au sens où elle ne pourra ni acheter, ni vendre, ni emprunter.
L’échéance ne relève pas d’une interprétation. L’arrêté du ministre de la Justice n° 357.26 du 16 février 2026, publié au Bulletin officiel n° 7491 du 16 mars 2026, a ouvert aux sociétés déjà constituées un délai de six mois pour se mettre en conformité. Ce délai arrive à son terme.
Si vous détenez un patrimoine immobilier via une SCI créée avant la réforme, cet article vous concerne directement.
Comment on en est arrivé là
Jusqu’en 2019, la SCI marocaine relevait des seules dispositions générales du dahir formant Code des obligations et des contrats. Ni registre, ni formalisme propre, ni publicité. Une souplesse appréciée des familles et des investisseurs — et une opacité qui a nourri contentieux et montages discutables.
La loi n° 31-18, promulguée par le dahir n° 1-19-114 du 7 hija 1440 (9 août 2019), a posé le principe d’un encadrement : mentions obligatoires dans le contrat de société, et surtout subordination de la personnalité morale à une inscription sur un registre dédié.
Le principe est resté lettre morte faute de textes d’application. Il a fallu attendre le décret n° 2.23.100 du 22 octobre 2024, publié au Bulletin officiel n° 7354 du 21 novembre 2024, puis l’arrêté n° 357.26 fixant les formulaires, pour que le dispositif devienne praticable. C’est cette dernière publication, en mars 2026, qui a déclenché le compte à rebours.
Ce qui se passe concrètement après le 16 septembre
Le texte ne prévoit aucune sanction pénale — ni amende, ni peine d’emprisonnement. La sanction est ailleurs, et elle est plus immédiate.
Sans inscription, la société n’a pas la personnalité morale. Elle est donc juridiquement incapable d’acquérir un bien, d’en céder un, ou de contracter un emprunt. Dans la pratique, notaires et établissements de crédit subordonnent désormais toute opération à la production d’une attestation d’immatriculation au registre.
Autrement dit : le patrimoine reste, mais la société qui le détient ne peut plus rien en faire.
Un second point mérite l’attention des gérants. Le greffier peut rejeter un dossier incomplet ou non conforme sans procédure de rappel ni délai de régularisation. Il n’existe pas de mécanisme de correction en cours d’instruction : un dossier mal constitué est rejeté, et tout est à reprendre.
Le contrat écrit, condition d’existence
La SCI ne peut plus naître d’un accord verbal. Le contrat doit être écrit, signé par tous les associés avec signatures légalisées — sauf s’il est reçu par un notaire ou un adoul, auquel cas la légalisation devient sans objet — puis enregistré dans les formes prévues par la loi.
L’article 987-1 du DOC énumère dix mentions impératives. Leur absence bloque l’inscription, donc l’accès à la personnalité morale.
| # | Mention obligatoire |
|---|---|
| 1 | Identité complète de chaque associé : nom, prénom, adresse, et numéro de CNIE, de carte de séjour ou de passeport selon la situation. Pour une personne morale : dénomination, forme, siège, et identité du représentant légal |
| 2 | Dénomination sociale |
| 3 | Objet social |
| 4 | Adresse du siège |
| 5 | Montant du capital |
| 6 | Part revenant à chaque associé |
| 7 | Durée de la société |
| 8 | Identité du ou des associés habilités à diriger, gérer et signer au nom de la société |
| 9 | Identité des tiers habilités aux mêmes fonctions, avec leurs références d’identité |
| 10 | Date de conclusion du contrat |
La direction est confiée à une ou plusieurs personnes physiques.
L’inscription est l’acte de naissance, pas une formalité
C’est le point le plus souvent mal compris. La personnalité morale s’acquiert à l’inscription, au registre tenu par le greffe du tribunal de première instance du lieu du siège — et non à la signature du contrat.
Avant l’inscription, la responsabilité est personnelle. Ceux qui ont contracté au nom de la société en formation en répondent sur leur propre patrimoine. L’inscription emporte reprise automatique de ces engagements par la société, mais elle n’efface pas la période d’exposition.
L’opposabilité suit l’inscription. La société n’est opposable aux tiers qu’à compter de son inscription, et la règle vaut aussi pour les inscriptions modificatives et les radiations : non inscrites, elles n’existent pas pour les tiers. Toute filiale d’une SCI est soumise à la même obligation.
Ce que doit contenir un dossier de régularisation
Pour une SCI déjà constituée, la mise en conformité suppose de reconstituer l’historique complet de la société, de sa création à ses dernières modifications. C’est l’exigence la plus lourde du dispositif, en particulier pour les structures anciennes dont les documents ont pu se disperser.
Deux pièces sont au cœur du dossier :
- des statuts mis à jour et dûment enregistrés, intégrant les mentions obligatoires de l’article 987-1 ;
- un procès-verbal des associés, enregistré, prenant acte de cette mise en conformité.
S’y ajoutent les pièces communes à toute demande d’immatriculation :
| Pièce | Condition |
|---|---|
| Copie de l’acte de société | Enregistré dans les formes légales |
| PV désignant le ou les gérants | Si la désignation résulte d’un acte séparé |
| Pièces d’identité des gérants et associés | CNIE, carte de séjour ou passeport selon la situation |
| Justificatif d’identité et de qualité du représentant légal | Concerne le déposant |
| Certificat de dénomination | Valable 90 jours seulement — délivré par le chef du greffe du ressort du siège |
| Justificatif du siège | Titre de propriété, bail ou contrat de domiciliation enregistrés |
| Procuration originale | Signée, légalisée et enregistrée — si le déposant n’est pas le représentant légal |
| Pièce d’identité du mandataire | Le cas échéant |
Deux pièges reviennent systématiquement : les copies simples ne suffisent plus — l’enregistrement des actes est une condition préalable, pas une régularisation ultérieure — et le certificat de dénomination expire en 90 jours, ce qui impose de synchroniser les étapes du dossier plutôt que de les enchaîner au fil de l’eau.
Succursales, modifications, radiations
Le formalisme s’applique à toutes les démarches postérieures à l’immatriculation.
La création d’une succursale hors du ressort du siège fait l’objet d’un contrôle proche de celui de la société mère : procès-verbal décidant la création et désignant le gérant, certificat de dénomination propre à la succursale, justificatif de son siège, extrait des inscriptions de la société de rattachement, copie de l’acte de société, pièces d’identité des gérants, et procuration originale le cas échéant.
Les inscriptions modificatives et radiations supposent les pièces justifiant la demande, l’acte de société mis à jour lorsqu’il y a lieu, le justificatif de qualité du représentant légal, et la procuration si le déposant n’est pas ce dernier. Un récépissé de dépôt est délivré.
Assemblées et procès-verbaux
L’article 1014-1 du DOC encadre la vie sociale sans la rigidifier.
Tout associé — pas seulement le gérant — peut convoquer une assemblée, avec un préavis d’au moins quinze jours, sauf stipulation contraire du contrat. Les associés restent libres d’organiser leurs propres règles.
L’assemblée peut prendre toute décision et modifier le contrat de société : approbation des comptes, affectation du résultat, cession de parts, changement d’objet.
Chaque réunion donne lieu à un procès-verbal mentionnant date, lieu, associés présents et décisions adoptées. Il est signé par les associés présents, le gérant y apposant une signature légalisée.
Une copie certifiée conforme doit être déposée au registre dans le mois de la réunion. C’est l’obligation la plus facile à laisser filer, et celle dont l’oubli se découvre au plus mauvais moment : quand un tiers réclame un extrait à jour.
Le contrôle de l’objet social
L’article 987-3 du DOC vise un usage bien identifié : loger une activité commerciale habituelle sous une forme civile.
Une SCI qui exerce en réalité des actes de commerce à titre habituel doit se transformer en société commerciale sous la forme adaptée. Le contrôle appartient au chef du greffe du tribunal de première instance, et la procédure se déroule en trois temps : mise en demeure écrite du représentant légal, délai d’un an pour opérer la transformation, puis dissolution prononcée par le tribunal dans les trois mois à défaut — sur demande du chef du greffe ou d’un associé — avec désignation d’un liquidateur et liquidation selon le droit commun du DOC.
Pour un dirigeant, la règle est simple : l’objet inscrit doit correspondre à l’activité réelle. Location meublée exercée à titre habituel, opérations de promotion, reventes répétées — ces situations méritent un examen avant que la question ne soit posée par le greffe.
Le registre et ses dix-huit modèles
Le décret n° 2.23.100 a institué un registre électronique articulé en un registre chronologique, un registre analytique et un registre de dépôt, tenu par le greffe du tribunal de première instance. L’arrêté n° 357.26 en a normalisé les imprimés : dix-huit modèles répartis en trois annexes.
| Annexe | Modèles | Objet |
|---|---|---|
| 1 | 1 à 3 | Registres chronologique, analytique et de dépôt |
| 2 | 4 à 8 | Demandes d’immatriculation (société, succursale), d’inscription modificative, de radiation, et récépissé de dépôt |
| 3 | 9 à 18 | Attestations et extraits : immatriculation, extraits d’inscriptions, non-immatriculation, modification, radiation, certificat de dénomination |
Cette normalisation met fin à la diversité des formats admis selon les juridictions. Elle réduit l’aléa d’appréciation, mais elle interdit aussi l’approximation : un dossier qui ne suit pas le modèle est un dossier rejeté.
L’arrêté ne fixe aucun barème de frais. Les coûts relèvent des tarifs du greffe et des droits d’enregistrement. Seul le greffe du tribunal compétent peut indiquer le montant exact applicable à votre dossier.
Ce que nous recommandons
Si votre SCI n’est pas encore inscrite, c’est le sujet de la semaine. Le premier réflexe est de faire l’inventaire : disposez-vous du contrat d’origine et de tous les actes modificatifs ? Sont-ils enregistrés ? Les statuts comportent-ils les dix mentions de l’article 987-1 ?
Si votre SCI figure au registre du commerce, sa situation doit être examinée spécifiquement : le décret organise le basculement des sociétés civiles inscrites au registre du commerce vers le nouveau registre.
Si l’activité réelle s’écarte de l’objet statutaire, traitez la question maintenant plutôt qu’au stade de la mise en demeure. Le choix de la forme juridique se prépare, il ne se subit pas.
Le cabinet A2CM accompagne la constitution, la régularisation et le suivi juridique des sociétés civiles immobilières à Tanger et dans l’ensemble du Maroc : audit de conformité des statuts, reconstitution de l’historique social, constitution du dossier d’immatriculation, tenue des assemblées et dépôts au registre, arbitrage sur la forme juridique. Découvrez notre accompagnement juridique et notre page dédiée à la création de société au Maroc.
Pour un point rapide sur votre situation : 05.39.37.26.51 — nous contacter.
Questions fréquentes
Quelle est la date limite pour régulariser une SCI existante ?
Le 16 septembre 2026, soit six mois après la publication de l’arrêté n° 357.26 au Bulletin officiel du 16 mars 2026.
Que risque une SCI non immatriculée après cette date ?
Aucune sanction pénale n’est prévue. Mais faute de personnalité morale, la société ne peut ni acheter, ni vendre, ni emprunter. Notaires et banques conditionnent les opérations à la production d’une attestation d’immatriculation.
Peut-on corriger un dossier incomplet après dépôt ?
Non. Le greffier peut rejeter un dossier incomplet ou non conforme sans rappel ni délai de régularisation. Le dossier doit être complet dès le premier dépôt.
Une SCI peut-elle encore être constituée verbalement ?
Non. Le contrat écrit est obligatoire, avec signatures légalisées de tous les associés — sauf réception par notaire ou adoul — et enregistrement dans les formes légales.
À partir de quand une SCI a-t-elle la personnalité morale ?
À compter de son inscription au registre, et non de la signature du contrat. Elle n’est opposable aux tiers qu’à partir de cette date.
Qui répond des actes passés avant l’inscription ?
Les personnes ayant agi au nom de la société en formation, sur leur patrimoine personnel. L’inscription emporte ensuite reprise automatique de ces engagements par la société.
Combien de temps le certificat de dénomination reste-t-il valable ?
90 jours. Ce délai impose de coordonner les étapes du dossier pour éviter qu’il n’expire avant le dépôt.
Dans quel délai déposer le procès-verbal d’assemblée ?
Dans le mois suivant la réunion, sous forme de copie certifiée conforme.
Que risque une SCI exerçant une activité commerciale habituelle ?
Une mise en demeure du chef du greffe, puis un an pour se transformer en société commerciale. À défaut, le tribunal prononce la dissolution dans les trois mois et désigne un liquidateur.
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