Droits d’enregistrement au Maroc : Ce qui change avec la Loi de Finances 2026

Introduction

La Loi de Finances n° 50-25 pour l’année budgétaire 2026 a introduit des modifications majeures en matière de droits d’enregistrement, impactant directement les transactions immobilières, les cessions de parts sociales et les opérations de restructuration des groupes de sociétés au Maroc.

Ces mesures, détaillées dans la Note Circulaire n° 737 de la DGI (signée le 27 février 2026 par le Directeur Général des Impôts, M. Idriss KAITOUNI YOUNES), visent à renforcer la traçabilité des paiements, harmoniser les taux applicables et améliorer l’environnement des affaires.

1. Le droit d’enregistrement supplémentaire de 2% : la mesure phare

1.1. Principe

La LF 2026 a institué un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% applicable aux actes portant mutation :

• De biens immeubles
• De droits réels immobiliers
• De fonds de commerce

Ce droit supplémentaire s’applique lorsque le paiement est réalisé sans possibilité de justifier et de suivre les modalités de paiement. En pratique, cela vise les paiements effectués en espèces ou sans traçabilité bancaire.

1.2. Base légale

Cette mesure est prévue par les articles 127-I et 133-I du CGI, tels que modifiés par l’article 7 de la LF 2026. Elle est applicable aux actes et conventions enregistrés à compter du 1er janvier 2026.

1.3. Exemples pratiques (source : NC 737)

Exemple 1 : Vente d’un appartement à 600 000 DH, prix payé intégralement par chèque barré non endossable.

• Droits d’enregistrement : 600 000 × 4% = 24 000 DH
• Droit supplémentaire de 2% : Non applicable (paiement traçable)
• Total : 24 000 DH

Exemple 2 : Vente du même appartement à 600 000 DH, prix payé hors la vue du notaire et sans références de règlement.

• Droits d’enregistrement : 600 000 × 4% = 24 000 DH
• Droit supplémentaire : 600 000 × 2% = 12 000 DH
• Total : 36 000 DH (soit +50% de droits)

Exemple 3 : Vente d’un terrain en indivision pour 1 000 000 DH. La part de B (250 000 DH) est payée en espèces, le reste par chèque et virement.

• Droits d’enregistrement : 1 000 000 × 5% = 50 000 DH
• Droit supplémentaire : 250 000 × 2% = 5 000 DH (uniquement sur la part en espèces)
• Total : 55 000 DH

1.4. Points d’attention

• Le droit supplémentaire de 2% est supporté par les nouveaux possesseurs (acquéreurs), conformément à l’article 183-A du CGI.
• Toutes les parties contractantes restent solidairement responsables des droits, y compris le droit supplémentaire.
• Les moyens de paiement traçables acceptés incluent : le chèque barré non endossable, le virement bancaire, le prélèvement bancaire et le paiement par carte bancaire.

2. Réduction des droits d’enregistrement sur les cessions de parts sociales

2.1. Sociétés immobilières transparentes et sociétés à prépondérance immobilière

La LF 2026 a réduit le taux des droits d’enregistrement de 6% à 5% pour les cessions, à titre onéreux ou gratuit, d’actions ou de parts sociales :

• Des sociétés immobilières transparentes visées à l’article 3-3° du CGI
• Des sociétés à prépondérance immobilière visées à l’article 61-II du CGI

Cette mesure s’applique aux sociétés dont les actions ne sont pas cotées en bourse et est applicable aux actes enregistrés à compter du 1er janvier 2026.

Rappel : Est considérée comme société à prépondérance immobilière toute société dont l’actif brut est constitué pour 50% au moins de sa valeur par des immeubles ou des titres sociaux émis par des sociétés à objet immobilier.

2.2. Attestation de non-prépondérance immobilière

Pour bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement au titre des cessions d’actions ou de parts sociales (hors sociétés immobilières), l’article 129-IV-25° du CGI impose désormais la présentation d’une attestation de non-prépondérance immobilière, délivrée selon un modèle établi par l’administration fiscale.

Cas particuliers :

• Si la cession intervient avant la date de souscription de la déclaration du résultat fiscal de l’exercice de création, l’attestation n’est pas requise (sous réserve du contrôle ultérieur).
• Si la cession intervient entre la clôture d’un exercice et la date de souscription de la déclaration, la société peut se faire délivrer une attestation au titre de l’exercice précédent.

3. Application des droits d’enregistrement aux marchés publics

La LF 2026 a fixé un taux de 0,1% pour les droits d’enregistrement applicables aux marchés publics. Cette mesure simplifie le traitement fiscal de ces opérations et s’applique aux actes enregistrés à compter du 1er janvier 2026.

4. Mesures en faveur des groupes de sociétés

4.1. Exonération de la prise en charge du passif

Les opérations de transfert d’éléments entre sociétés d’un même groupe bénéficient désormais de l’exonération des droits d’enregistrement applicables à la prise en charge du passif relatif aux éléments transférés.

4.2. Droit fixe de 1 000 DH

Un droit fixe de 1 000 DH est appliqué aux opérations de transfert des éléments de l’actif circulant réalisées entre les sociétés de groupes, au lieu du taux proportionnel.

5. Exonération pour les fondations des œuvres sociales

Les actes portant acquisition d’immeubles par les fondations des œuvres sociales des administrations publiques sont exonérés des droits d’enregistrement à compter du 1er janvier 2026.

Tableau récapitulatif des taux d’enregistrement 2026

Conclusion

Les mesures introduites par la LF 2026 en matière de droits d’enregistrement poursuivent un double objectif : renforcer la traçabilité des paiements dans les transactions immobilières (droit supplémentaire de 2%) et améliorer l’environnement des affaires (réduction du taux pour les sociétés immobilières, droit fixe pour les groupes).

Les professionnels (notaires, experts-comptables, conseillers juridiques) doivent adapter leurs pratiques pour intégrer ces nouvelles dispositions, notamment en matière de justification des modalités de paiement et de production de l’attestation de non-prépondérance immobilière.

Source : Note Circulaire n° 737 de la DGI relative aux mesures fiscales de la Loi de Finances n° 50-25 pour l’année budgétaire 2026, signée le 27 février 2026.

Otman AAFIR
Expert-Comptable DPLE — Commissaire aux Comptes
AAFIR AUDIT & CONSULTING MOROCCO (A2CM)
Tanger — Maroc